O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, está sendo implementado pela Receita Federal desde novembro de 2025. Por meio da iniciativa, que será válida a partir de 2026, todos os imóveis do país, localizados na zona urbana ou rural, receberão um número único nacional, que funcionará como um identificador único.

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A novidade representa o fim de cadastros fragmentados, que sempre fizeram parte do sistema imobiliário brasileiro. É comum existirem imóveis com diversas versões oficiais diferentes em órgãos como prefeituras, cartório, Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), Receita Federal ou no mercado imobiliário.

Essa configuração propiciou, ao longo dos anos, a subavaliação, inconsistências cadastrais, tributação defasada e insegurança jurídica no setor.

O CIB foi criado para pôr fim a esta realidade do sistema imobiliário do Brasil. O novo sistema reunirá todos os dados de cada imóvel em um único número nacional,  dando origem a uma base única de dados. O número será atualizado automaticamente e compartilhado entre Receita Federal, cartórios e prefeituras. 

“Estamos diante de um marco histórico. O CIB coloca fim à era dos cadastros isolados e inaugura a fase da inteligência fiscal integrada. É uma mudança silenciosa, mas com impacto profundo sobre como o Estado e o contribuinte se relacionam com o patrimônio imobiliário”, explicou a Dra. Siglia Azevedo, especialista em Direito Imobiliário.

Como o CIB muda a lógica do mercado

Na prática, com a integração entre sistemas, qualquer movimentação, venda, financiamento, averbação, alteração de área, regularização, contrato de locação será registrada na base nacional.

Esse fluxo contínuo de informações fará com que o valor cadastral dos imóveis aproxime-se do valor praticado no mercado. Assim, reduzindo brechas de subavaliação e estimulando a atualização de informações antes deixadas de fora.

“Quem tem matrícula desatualizada, áreas não averbadas, valores artificiais no IPTU ou contratos guardados na gaveta perceberá que a margem para inconsistências simplesmente acabou”, afirmou a Dra. Siglia Azevedo.

Segundo a advogada, o cruzamento automático vai expor todas as informações que outrora dependeram de auditoria manual.

Impacto nos impostos

Esta nova era de cruzamento automático de dados, transparência e revisão de valores deve impactar diretamente impostos como: Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU),  Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR). 

Mesmo sem aumentar as alíquotas, o governo pode arrecadar mais apenas atualizando os valores que estão defasados.

• IPTU: deve passar por revisões significativas em cidades onde o cadastro está congelado há anos.
• ITBI: tende a refletir o valor real das transações, já que subavaliações serão facilmente detectadas.
• ITR: inconsistências de metragem ou uso rural serão identificadas automaticamente.

“O imposto finalmente refletirá a realidade da propriedade. Para quem sempre agiu com transparência, isso traz segurança. Para quem utilizava distorções como estratégia, o custo será elevado”, explicou a advogada. 

Contratos de locação na mira do CIB

Uma das novidades que chegam com o CIB em 2026 é o registro da destinação de imóveis. Desta forma, os contratos de locação registrados em cartório serão integrados ao sistema. 

O cruzamento automático entre contratos e dados da Receita Federal, declaração de quem paga e de quem recebe tornará a sonegação quase impossível.

“A informalidade na locação, que sempre foi difícil de fiscalizar, finalmente perde espaço. Será um novo capítulo para locadores e inquilinos”, afirmou a Dra. Siglia Azevedo.

Pontos indefinidos que podem gerar custos ao proprietário

Até o momento, não há detalhes de como será o processo de implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro para os proprietários. Apesar disso, especialistas alertam que podem surgir custos indiretos relacionados à regularização documental das propriedades.

“A norma não fala em taxa para obter o CIB. Entretanto, proprietários com problemas cadastrais podem ter gastos para colocar o imóvel em conformidade”, afirmou a advogada.

Segundo a Dra. Siglia Azevedo, averbações pendentes, divergências de metragem, contratos antigos não registrados e matrículas desatualizadas podem requerer correções.

“O processo ainda está sendo detalhado pela Receita Federal e pelo sistema registral”, disse a especialista.

O governo ainda deve divulgar as orientações sobre como será o processo. Até lá, recomenda-se que os proprietários revisem todos os documentos dos imóveis e antecipe regularizações que, mais adiante, poderão ser obrigatórias.